Bausparen, Teil 6 – Darlehen

Nach der Annahme der Zuteilung muss sich der Bausparer entscheiden, ob er ein Darlehen haben möchte oder ob er darauf verzichtet, der Darlehensverzicht bedeutet dann praktisch das Ende des Bausparvertrages. Die Auszahlung des Guthabens erfolgt entsprechend den Weisungen des Bausparers und gegebenenfalls den Vorgaben der empfangenen staatlichen Förderung. Etwa noch auf dem Bausparkonto eingehende Zahlungen – staatliche Förderzahlungen werden oft erst im Folgejahr ausgezahlt – fließen durchgeleitet an den Bausparer weiter.
Für das Bauspardarlehen gelten wie für jedes andere Baudarlehen folgende Kennzahlen:
Nennbetrag des Darlehens
Nominaler Zinssatz (Darlehenszinssatz)
nominaler Tilgungssatz
Annuität (= nominaler Zinssatz + nominaler Tilgungssatz)
Zahlungsintervall
Sonderzahlungen, Sondertilgungen
Tilgungsabschreibung
Darlehensauszahlungsgebühr, Gebühr für Beleihungswertbestimmung
Kontoführungsgebühr
Risikolebensversicherung
Kosten der dinglichen Sicherung (Grundbuchkosten)
Eintragungskosten:
Notar
Grundbuchamt
Löschungskosten
Notar
Grundbuchamt
Der Nennbetrag des Darlehens ergibt sich allgemein aus dem Darlehensvertrag. Beim Bausparvertrag ist das Bauspardarlehen immer die Differenz zwischen der Bausparsumme und der Höhe des bei Zuteilung erreichten Bausparguthabens, das Bauspardarlehen kann also auf jeden beliebigen krummen Wert lauten. Einige Bausparkassen bieten Tarife an, nach denen das Bauspardarlehen um einen in den Bausparbedingungen definierten Teil erhöht werden kann.
Der nominal Darlehenszinssatz ergibt sich allgemein aus dem Darlehensvertrag. Beim Bausparvertrag ist der Darlehenszinssatz bereits in den Bausparbedingungen für den gewählten Tarif festgelegt.
Der nominal Tilgungssatz ergibt sich allgemein aus dem Darlehensvertrag. Beim Bausparvertrag ist der nominal Tilgungssatz indirekt über die monatlich zu zahlende Sparrate (Annuität) bereits in den Bausparbedingungen für den gewählten Tarif festgelegt.
Die Annuität ist eine Größe aus der Finanzmathematik. Die Annuität ist definiert als die Summe des nominal Zinssatzes plus des nominal Tilgungssatzes. Sie ist dann in Prozenten ausgedrückt. Beispiel: Zinssatz 5 Prozent; Tilgung 7 Prozent; Annuität (5 + 7 =) 12 Prozent. Wird die Annuität, ausgedrückt mit einem Prozentsatz, mit dem Anfangsdarlehen multipliziert, wird die Annuität zu einem festen Geldbetrag. Beispiel: Annuität 12 Prozent; Darlehen 100.000; (0,12 * 100.000 =) 12.000 Annuität als fester Betrag.
Beim Zahlungsintervall geht es darum in welchem Rhythmus der Darlehensnehmer seine Zahlungen leisten muss. Da wir unseren Zinssatz als Zinsen pro Jahr (Jahreszinssatz) angeben, ist es naheliegend, auch die Zahlung auf einmal jährlich festzulegen. Üblich sind aber unterjährige Zahlungstermine, also halbjährlich; quartalsweise; und bei Bausparkassen monatlich. Genaugenommen müssten dann auch die Zinssätze in Zinsen pro Halbjahr; pro Vierteljahr; pro Monat angegeben werden. Das wäre dann – als Umrechnung aus dem Jahreszinssatz der „konforme Zinssatz“, der mathematisch genau die Wurzel aus dem Aufzinsungsfaktor ist (2. Wurzel bei Halbjahreszahlung; 4. Wurzel bei Quartalszahlung; 12. Wurzel bei Monatszahlung). Praktisch wird aber der nominale Jahreszinssatz lediglich halbiert, geviertelt, gezwölftelt. Dies führt zu etwas zu hohen Zinsen.
Der Bausparer hat das Recht, sein Bauspardarlehen jeder Zeit in beliebiger Höhe durch zusätzliche Einzahlungen zu tilgen. Dieses Recht, und ich betone RECHT, ist das eigentlich besondere an Bauspardarlehen gegenüber anderen (Bau-)Darlehen, denn bei denen muss ein solches Recht auf Sondertilgungen im Darlehensvertrag ausdrücklich ausgehandelt werden und wird dann nach Anzahl der Sondertilgungszahlungen je Jahr und überhaupt, sowie nach der Höhe nach oben und unten begrenzt und muss darüber hinaus oft mit einem leichten Zinsaufschlag vergütet werden.
Bei der Tilgungsabschreibung geht es um die Wertstellung, also den Termin, zu dem gezahlte Tilgungen auch für die Zinsberechnung vom Restkapital abgeschrieben werden. Bei taggenauem Buchen und Wertstellung gibt es kein Problem. Die Wertstellung aber erfolgt praktisch zu genau festgelegten Terminen unabhängig von der tatsächlichen Zahlung, üblich ist der 01.01.; 01.04; 01.07.; 01.10. Das bedeutet, dass bei monatlicher Zahlungsweise, Tilgungszahlungen erst mit einer Verspätung zinsmindert gebucht werden. Praktisch hebt das den Effektivzinssatz um ein bis zwei Zehntel Prozent an.
Einige Bausparkassen erheben mindestens für einige Tarife noch immer eine „Darlehensauszahlungsgebühr“ in Höhe von zwei Prozent des Darlehens. Diese Gebühr wird dem Darlehensbetrag als Schuld zugeschlagen und muss mit ihr verzinst und getilgt werden. Bausparer, die sich die für ihren Tarif geltenden Bausparbedingungen nicht genau ansehen, werden so über die Gebühr getäuscht. Die Gebühr erhöht die Darlehenskosten (Effektivverzinsung) erheblich, mindestens um einige Zehntel Prozent.
Die Kontoführungsgebühr kennen wir bereits aus der Ansparphase. Kontoführungsgebühren sind bei normalen Baudarlehen nicht üblich.
Ob es sinnvoll ist, für die Absicherung eines Baudarlehens eine kurze Todesfallversicherung (Risikoversicherung) abzuschließen, hängt sehr vom Einzelfall ab. Die Bausparkassen bieten diese Versicherung an, machen sie teilweise (noch immer) zur Pflicht. Die Kosten (Versicherungsprämie) werden von der Restschuld am jeweiligen Jahresanfang (01.01.) berechnet. Die Versicherungsprämie wird auf die Restschuld aufgeschlagen, sie muss mit der Restschuld verzinst und getilgt werden. Die Versicherungsprämie ist abhängig vom jeweils aktuellen Alter des Bausparers. Die Versicherungsprämie ist mindestens dann, wenn Versicherungspflicht besteht, eindeutig Teil der Darlehenskosten, sie wird aber in den offiziellen Effektivzinsberechnungen nicht berücksichtigt.
Die Kosten für die dingliche Sicherung des Darlehens (Grundbucheintragung und später -löschung) sind durchaus erheblich. Sie sind vom Darlehensnehmer unabhängig von den Zahlungen für das Darlehen an den Kreditgeber, aufzubringen. Sie sind nicht in den offiziellen Effektivzinsberechnungen enthalten, sind aber eindeutig Kosten des Darlehens.

11.08.2010
Hermann Müller
Bentieröder Bruch 8
OT Bentierode
D-37547 Kreiensen