Bausparen, Teil 11 – Darlehen, Vorbemerkungen zum Rechenblatt

Bevor wir uns der handwerklichen Arbeit im Rechenblatt-Darlehen zuwenden, müssen wir einige Vorüberlegungen machen.
Es kommt bisweilen auf die Reihenfolge von Buchungen an. Wir müssen folgende Folge einhalten:
zuerst: Darlehnsgebühr (nur einmal am Anfang)
dann: Kontoführungsgebühr (jährlich wiederkehrend am 01.01.)
danach: Versicherungsprämie (jährlich wiederkehrend am 01.01.)
dann: Zinsen fürs Quartal (jeweils am 01.01.; 01.04.; 01.07.; 01.10.)
zum Schluss: eventuelle Einzahlungen
Da die Darlehensgebühr und die Kontoführungsgebühr die Schuld erhöhen – sie werden nach den Bausparbedingungen der Restschuld jeweils zugeschlagen (das hat im Prozess taktische Vorteile, weil sie dann Teil der „Hauptforderung“, nicht „Nebenforderung“ sind) – und die Versicherungsprämie nach der Höhe der Restschuld berechnet wird, ist die Buchungsfolge vorgegeben. (Merksatz: im Zweifel immer zu Gunsten der Bank!)
Die Versicherungsprämie wird je tausend Restschuldsumme angegeben, muss also mit der Restschuldsumme multipliziert und durch tausend dividiert werden. Die Prämie ist stark vom Alter abhängig. Hier einige Richtwerte (wahrscheinlich liegen die geforderten Werte höher!): fürAlter x=20 ist die Prämie P=1,07; für x=30 ist P=1,45; für x=40 ist P=2,13; für x=45 ist P=3,48; für x=50 ist P=5,82; für x=55 ist P=9,74; für x=60 ist P=15,39; für x=65 ist P=23,74; für x=70 ist P=37,68. Beispiel: Restschuld: 50.000; Alter: 30; Prämie: (1,45 * 50.000 / 1.000 =) 72,50. Oder Restschuld: 25.000; Alter: 60; Prämie (15,39 * 25.000 / 1.000 =) 384,75.
Die Kosten für die Grundbucheintragung am Anfang sowie der Löschung am Ende werden ganz sicher nicht über das Darlehenskonto abgewickelt. Wenn ich diese Beträge hier im Rechenblatt mit aufnehme, dann als Merkposten für die Effektivzinsberechnung. Die Ansätze am Anfang und Ende für Notar und Grundbuchamt sind also zur Berechnung des Tilgungsplans auf Null zu setzen. Erst in der Effektivzinsrechnung bekommen sie plausible Werte. Bei einem Darlehen von rund 50.000 sollten angesetzt werden: Eintragung Notar ca. 500; Eintragung Grundbuchamt ca. 300; Löschung Notar ca. 400; Löschung Grundbuchamt ca. 250. Diese Werte geben nur ungefähr die Größenordnung an. Die Rechnung setzt sich jeweils aus mehreren Einzelposten zusammen, für die vorgegebene Anteile der „vollen Gebühr“ angesetzt werden.
Die Gebühren für das Schätzen des Pfandobjekts sind einerseits rechtlich zweifelhaft. Der Ansatz ist also zunächst nur ein Merkposten. Die Abrechnung erfolgt wegen dieser Rechtslage kaum jemals über das Darlehenskonto.
Bei Bausparkassen sind die Tilgungsraten monatlich zu zahlen. Bei allen offiziellen Effektivzinsrechnungen wird man als Zahltag den jeweils 1. annehmen. Da die Tilgungsabschreibung zum 1. des Quartals erfolgt, kommt es darauf an, ob die Monatszahlung vor oder nach der Zinsberechnung gebucht wird. Im Zweifel wird immer zu Gunsten der Bank verfahren. Ich nehme daher, um das ganz deutlich zu machen, im Rechenblatt stets als Zahltag der Monatsrate den 2. an. Um welche Beträge geht es hier? Bei einer Monatsrate von 800 geht es um vier Monatsraten (je Quartal immer die erste), also zinsmäßig um (4 / 12 =) 1/3 Jahr. Dabei ist über die gesamte Tilgungszeit des Darlehens anzunehmen, dass der Tilgungsanteil im Mittel jeweils die Hälfte der Rate ausmacht, also 400. Den Darlehenszins nehmen wir mit drei Prozent an. Dann rechnen wir: (400 * 0,03 * 1/3 =) 4 jährlich – zugegeben, nicht sehr viel im Einzelfall. Bei den 10.000 oder 100.000 Verträgen der Bausparkasse macht das dann eben 40.000 oder 400.000 für die Bank jedes Jahr.

28.08.2010
Hermann Müller
Bentieröder Bruch 8
OT Bentierode
D-37547 Kreiensen