Teilungsversteigerung eines Grundstücks im Rahmen der Scheidung

Der Begriff „Versteigerung einer Immobilie“ hat in der Regel einen sehr negativen Beigeschmack. Man geht davon aus, dass es sich hier immer um solche Fälle handelt, in denen eine Person oder Familie die auf der Immobilie lastenden Schulden nicht bezahlen kann, und deshalb die Immobilie im Rahmen der Zwangsversteigerung zu einem schlechten Preis hergegeben werden muss.
So ist es aber nicht immer.
An dieser Stelle möchte ich zunächst erwähnen, dass derzeit im Raum Augsburg, Friedberg, Aichach, aber auch im weiteren Umkreis die Versteigerungen meistens dazu führen, dass die Immobilien nahezu zum Verkehrswert, also zum reellen Wert versteigert werden oder sogar noch höher.

In diesem Artikel geht es um die sogenannte Teilungsversteigerung von Grundstücken, also eine Versteigerung, veranlasst durch die Eigentümer selbst. Eine solche Teilungsversteigerung ist nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) dann möglich, wenn sich die Miteigentümer einer Immobilie nicht darauf einigen können, wie mit der Immobilie verfahren wird. Hier kann dann einer der Miteigentümer einen entsprechenden Antrag an das Versteigerungsgericht richten. Dies letztlich zur Erzwingung der Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft.

Eine Miteigentümergemeinschaft kann aus vielen verschiedenen Gründen entstehen. Meist im Rahmen einer Erbengemeinschaft oder natürlich im Rahmen einer Ehe, wenn Eheleute gemeinsam eine Immobilie erwerben.
Probleme entstehen dann bei der Trennung, wenn sich die Eheleute nicht auf eine Verwertung oder Übernahme/Auszahlung einigen können.
In aller Regel wäre es sinnvoll, wenn sich die Eheleute auf eine freie Verwertung der Immobilie einigen könnten, was bedeutet, dass die Immobilie auf dem Markt angeboten und dann zum besten Preis verkauft wird.

Gelingt eine solche Einigung und Vorgehensweise nicht, bleibt als letzte Möglichkeit die Teilungsversteigerung.
Häufig genügt schon die Androhung der Einleitung einer Teilungsversteigerung um die zerstrittenen Miteigentümer doch noch zur Vernunft zu bringen.

In dem Antrag an das Versteigerungsgericht sind zu bezeichnen das zu versteigernde Grundstück, das Gemeinschaftsverhältnis, welches aufgehoben werden soll, ebenso der Antragsgegner (Miteigentümer) und natürlich das Begehren, die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft anzuordnen.

Ein Beteiligter kann unter bestimmten Voraussetzungen die Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen. Hierzu gibt es allerdings Fristen und gewisse Voraussetzungen, sodass die Einstellung jedenfalls nur verfahrensverzögernd wirken kann. Auch müssen hierfür wichtige Gründe vorgetragen werden.
Ein beachtlicher Grund hierbei wäre beispielsweise die Gefährdung des Kindeswohls eines oder mehrerer Kinder. Ebenso eine Suizidgefährdung.

Durch das Versteigerungsgericht wird ein Gutachten in Auftrag gegeben, welches den Verkehrswert der Immobilie feststellt. Also den Wert, mit dem die Immobilie auf dem freien Markt verkauft werden könnte.
Dieser Wert spielt eine erhebliche Bedeutung im Rahmen der Versteigerung, nachdem der Zuschlag in der Versteigerung zunächst zu versagen ist, wenn das Meistgebot nicht 5/10 des Verkehrswertes der Immobilie erreicht. In einem zweiten Termin kann der Zuschlag auch unterhalb dieses Wertes erteilt werden.

Wie bereits ausgeführt, wird der Antrag auf Teilungsversteigerung im Rahmen eines Scheidungsverfahren meist nur deshalb gestellt, um sozusagen eine Auseinandersetzung zu erzwingen. Der andere Miteigentümer hat in der Regel kein Interesse, dass die Teilungsversteigerung tatsächlich bis zum Schluss durchgeführt wird.

Demnach haben auch die beteiligten Miteigentümer die Möglichkeit, das Zwangsversteigerungsverfahren einvernehmlich zu beeinflussen, beispielsweise durch eine Aussetzung des Verfahrens, wenn die einvernehmliche freihändige Verwertung doch noch in Angriff genommen wird.
Soweit dies dann geschieht, besteht lediglich der Nachteil, dass natürlich auch die entstandenen Gebühren im Versteigerungsverfahren zusätzlich zu bezahlen sind. Insbesondere die Gutachterkosten.
Miteigentümern ist daher nach meiner Auffassung immer dringend anzuraten, sich betreffend einer Immobilie zu einigen.