Neue Mitte Germering -- nicht kleckern, klotzen! .................... (1. Hintergrund)

Situation:
Bisher ist in der Öffentlichkeit kein tragendes, nachhaltiges Gesamtkonzept für die zukünftige Entwicklung der Großen Kreisstadt Germering bekannt, aus dem ein begründetes Szenario für die Entwicklung der Germeringer Mitte hervor ginge.

Szenario in 2037:
Durch die Globalisierung des Arbeitsmarktes wird die Effizienz, mit der Arbeit von den Bürgern erbracht wird, für die Lebensqualität eine entscheidende Rolle spielen. Den Luxus, den wir uns heute leisten, nämlich große Strecken unter großem Zeitaufwand zur Arbeit zu pendeln, wird dann schlicht zu teuer werden. Soll zudem der Anteil der Freizeit nicht wesentlich durch die dann erforderliche längere Arbeitszeit leiden, so muss sinnvoll nutzbare Zeit dadurch gewonnen werden, dass der Arbeitsplatz näher an die Wohnung rückt. Stadtentwicklung muss dafür sorgen, dass Arbeitsplätze in unmittelbarer Umgebung der Wohnungen entstehen können. Hilfreich ist hier u.a. die sich rasant entwickelnde Kommunikationstechnik, die es schon heute ermöglicht, dass Arbeitsplätze in die eigene Wohnung verlegt werden. Realisiert man, dass schon heute viele Tätigkeiten ohne wesentliche Störung der Umgebung ablaufen - man denke nur an die HighTech Unternehmen der Computerbranche, Ausbildung sowie Forschung und Entwicklung -- und dass aus Deutschland eine Denkfabrik werden muss, ist es zukünftig für die Stadtbevölkerung selbsverständlich in Mischgebieten mit passenden, sauberen Gewerbebetrieben zu leben.

• Erste These:
Weite Wege zur Arbeit werden zukünftig als entscheidende Minderung der Lebensqualität wirken, d.h. dass eine nur als Wohnstadt konzipierte Stadt Germering langfristig die Bedürfnisse ihrer Bürger nach adäquater Lebensqualität nicht mehr auf hohem Niveau erfüllen können wird.

Gegenmaßnahmen:
Mit vernünftig gelenkter Stadtentwicklung kann dafür gesorgt werden, dass heute noch reine Wohngebiete behutsam zu Mischgebieten umgestaltet, Gewerbegebiete mit vielen passenden, qualifizierten Arbeitsplätzen in Stadtnähe geschaffen und die Ansiedlung von qualitativ hochwertigen Arbeitsplätzen aus Gewerbe, Wissenschaft, Forschung, Entwicklung und Lehre erreicht werden.
Durch diese Massnahmen kann die Auspendlerquote drastisch sinken, so dass ein wesentlicher Beitrag zur Lebensqualität durch Einsparen der Pendelzeit geleistet wird.

Das tägliche Auspendeln der Arbeitnehmer in die große Metropole München bewirkt heute eine erhebliche Abwanderung der in Germering weit über Durchschnitt vorhandenen Kaufkraft. Und warum? Einerseits natürlich, weil man auf dem Weg zur Arbeit in München an mit gutem Sortiment lockenden Geschäften vorbei kommt und dort zwischen verschiedenen, reichhaltigen Angeboten wählen kann. Andererseits, weil man mit dem Bewustsein unterwegs ist, dass in Germering das Angebot eher dürftig und weitgehendst ohne Auswahlmöglichkeit ist. Dadurch geht der Stadt Germering -- uns Germeringer Bürgern also -- auch die daraus resultierende Gewerbesteuer verloren, die hier dringend benötigt wird, um die Infrastruktur für einen adäquaten Lebenstandard aufrecht erhalten und ausbauen zu können.

• Dritte These:
Mit qualitativ hochwertigen Arbeitsplätzen wird man allein die hohe Lebensqualität nicht schaffen können, die von den 2037 hier in der Nähe ihrer Wohnungen arbeitenden Bürgern beansprucht wird. Denn, wenn vor Ort kein leistungsfähiges Einkaufszentrum existiert, müssen die Bürger nach wie vor zum Einkaufen nach München auspendeln.

Gegenmaßnahme:
Diesem zu erwartenden Trend kann mit einer modernen Stadtentwicklung nur dadurch Rechnung getragen werden, dass eine lebendige, den Beschaffungsbedürfnissen der Bürger voll entsprechende Einkaufsmöglichkeit entwickelt wird. Das sichert Lebensqualität und ist somit sozial. Es ist also u.a. die Aufgabe der Stadtverwaltung eine solche Infrastruktur zum Wohle seiner Bürger zu entwickeln.
Die heute in vielen, vor allem in sozialen Teilbereichen, vorbildliche Infrastruktur sollte die Verantwortlichen der Stadt nicht dazu verführen, die zukünftig in der Arbeitswelt zu erwartenden Lebensumstände zu ignorieren und dafür nicht adäquat vorzusorgen.

• Vierte These:
Die in der vergangenen Entwicklung der Stadtstruktur auf der Seite des Handels entstandenen Defizite lassen sich nicht durch eine langsame Entwicklung aufholen. Das wird man nur mit einem gut geplanten, gewaltigen Schritt bewerkstelligen können.

Die langsame Entwicklung eines Einkaufszentrums funktioniert nicht, wie man zweifelsfrei an dem traurig stimmenden Spiel erkennen kann, das immer wieder wie folgt abläuft: Ein Einzelhandelsgeschäft mit interessanter Geschäftsidee und gutem Warensortiment wird von hoch motivierten Unternehmern in Germering eröffnet. Leider kommen aber fast keine Kunden, weil das erforderliche Umfeld mit der Attraktivität eines leistungsfähigen Einkaufszentrums fehlt, das die Kunden anziehen würde. Nach einem halben Jahr -- manchmal sogar schon nach drei Monaten -- wird das Geschäft wieder sang und klanglos geschlossen, und im gleichen Lokal spielt sich etwas später die gleiche Tragödie mit einem anderen Geschäft ab.
Kaufkraft ist in Germering und seiner Umgebung mehr als genügend vorhanden, um relativ kurzfristig einen rentablen Betrieb zu ermöglichen, wenn das erforderliche Umfeld vorhanden wäre.

Die Idee:
Man muss mit einem Paukenschlag die verpasste Entwicklung nachholen. Nur so ist es meiner Meinung nach möglich, die folgende, erforderliche Situation zu erreichen:
In einem Einkaufszentrum muss, wie in der Stadt München, alles zu kaufen sein, was zum normalen und gehobenen Lebensunterhalt erforderlich ist. Dazu ist existenziell erforderlich zwischen verschiedenen Anbietern der gleichen Branche wählen zu können. Z.B. wird ein Zentrum nicht existieren können, wenn dort nur ein Schuhgeschäft, ein Textilladen, ein Cafe und ein Hotel existieren. Ein solches Szenario ist in Germering praktisch heute schon vorhanden. Werden dagegen im Zentrum Schuhe von drei oder vier Geschäften angeboten, so machen diese sich zwar gegenseitig Konkurrenz, helfen sich dadurch aber auch untereinander, denn durch diese Vielfalt wird der Einkausplatz für viel mehr Käufer attraktiv. Gleiches gilt für die Bekleidungsbranche, Lebensmittelanbieter, Friseure usw. Neben dem Standardangebot können Spezialgeschäfte wie Brautmoden, Dirndlboutik, Kinderbekleidung, Sportartikel, Spielzeugläden usw. die Anziehungskraft des Marktes stärken. Publikumsmagnete wie MediaMarkt, Saturn, C&A, M+M, Palmers, NewYorker, Mac Donals, Fielmann, Svarowski, Hugendubel, T-mobile sowie einige Große Lebensmittelanbieter wie REWE, Tengelmann usw. müssen im Centrum vertreten sein.
Einkaufen ist heute und wird zukünftig noch mehr für alle Familienmitglieder ein "Erlebnis". Dem muss durch attraktive Anziehungspunkte für alle Altersgruppen Rechnung getragen werden. Geschäfte alleine bringen noch keine Erlebniswelt. Restaurants, Eiscafés, Internetcafé, Kinderspielstätten, Kleinkinderbetreuung, Leseecke, Platz für wechselnde Ereignisse sind begleitende Anziehungspunkte. Ein Theater, ein Kino, Versammlungsräume, alles in einem grossen Erlebnisensembel in und um das Einkaufszentrum konzentriert. Das finden wir nicht auf der grünen Wiese. Das ist nur direkt im Zentrum von Germering darstellbar, wo bereits wesentliche Voraussetzungen z.B. für ein gutes Umfeld zu einem Einkaufszentrum mit "Erlebniswert" existieren. Vor allem das Platzproblem ist bei vernünftiger Planung im Zentrum von Germering -- wie ich unten noch zeigen werde -- heute noch lösbar.
Die Grüne Wiese hat neben den vielen offensichtlichen Nachteilen nur einen, allerdings gravierenden Vorteil: Die Verkewhrsanbindungen mit Zufahrt und Parkplatz für Autos ist dort wesentlich leichter und kostengünstiger zu lösen. Vor allem können die Kunden mit Ihren Autos bis vor die Türe fahren und haben nur kurze Fußwege zurückzulegen, um zum Einkaufsvergnügen zu gelangen. Und das ist ein wesentlicher Punkt, der z.B. nicht über eine idiologische Weltanschauung - die Leute sollen zu Fuß gehen oder mit dem Radl kommen -- lösbar ist. Die Bürger wollen es immer -- und das nicht nur beim Einkaufen -- so bequem wie möglich haben.

• Fünfte These:
Ein Einkaufszentrum in der Mitte der Stadt wird u.a. nur dann überlebensfähig werden, wenn es:
-- für alle Bevölkerungsgruppen in einem großen Einzugsgebiet attraktiv und dadurch für die Gewerbetreibenden rentabel ist
-- in den einzelnen Branchen mit mehreren konkurrierenden Anbietern besetzt ist
-- über ein hinreichend großes, alle Grundbedürfnisse des Lebens abdeckendes Waren- und Dienstleistungsangebot verfügt
-- es ein großflächiges Fußgängerareal mit "Erlebniswert" bietet
-- wenn es für einen großen Publikumsverkehr -- 300.000 Einwohner aus der im Westen von München gelegenen Region mit Germering als Zentrum -- konzipiert ist
-- mit dem Auto in unmittelbarer Nähe (Tiefgarage) angefahren und von dort über kurze Fußwege unmittelbar erreicht werden kann.

Chancen:
Germering verfügt über eine hervorragende Verkehrsanbindung. Neben den zwei S-Bahnstationen an der S5 bestehen vier nahe der Stadt gelegene Autobahnauffahrten, die zu zwei Autobahnen führen, die wiederum hervorragende überreginalen Verbindungen nach München, Lindau, Stuttgart, Nürnberg, Regensburg, Passau, Rosenheim und Salzburg sowie Starnberg und Garmisch bieten. Außerdem führen gute Landstrassen ins nähere Umland: nach Landsberg, FFB, München-Pasing, Gräfelfing, Planegg, Gauting, Starnberg und in das Fünf Seen Gebiet, Gilching, Puchheim, Alling, Gröbenzell, Olching usw. Dadurch ist Germering geradezu prädestiniert dafür, für diese große Region ein attraktives Einkaufszentrum zu bieten.
Um aber das geplante Einkaufszentrum nicht auf die grüne Wiese setzen zu müssen, sondern dorthin wo es hingehört, nämlich in das Zentrum von Germering, bedarf es der Lösung verschiedener Probleme:

Struktur:
Das Einkaufszentrum muss für bis zu 50 leistungsfähige Geschäfte Platz bieten. Die zum erforderlichen Mix passenden Geschäfte müssen vor Beginn der Detailplanung zunächst verbindlich zum Mitmachen gewonnen werden. Diese müssen in der Lage sein, die Einführungsdurststrecke von ca. 2 Jahren -- nämlich bis sich die Einrichtung rentabel etabliert hat -- mit hohem Werbeaufwand finanziell durchstehen zu können. Das sind in der Regel nur fest im deutschen Markt etablierte Verkaufsketten, die man auch im Zentrum von München findet. Daneben sollte man alle schon in der Stadt etablierten Geschäfte einladen, sich ebenfalls im Zentrum zu beteiligen. Diese Geschäfte würden einerseits schon von Anfang an ihre Stammkundschaft ins Zentrum ziehen und andererseits mittelfristig mit der Attraktivität des Zentrums wachsen können.

Freigelände:
Der Platz vor der Stadthalle und der Marktplatz vor der Bibliothek sollen und müssen erhalten bleiben. Sie dienen in diesem Ensembel als Freigelände, das bereits von den Bürgern gut angenommene Aktionsplätze bietet.

Abschätzung der Dimension:
Grob geschätzt besteht im Gebäude des Zentrums ein Bedarf von etwa 20.000 m2 Verkaufsfläche, hinzu kommen etwa 30% Fußgängerverkehrsflächen. Das bedeutet, dass das mögliche Gebäude mit ca. 13.000 m2 Grundfläche mindestens zwei Ebenen haben müsste. In diesen zwei Ebenen liessen sich die erforderlichen ca. 18.500 m2 für die Betriebsräume der Geschäfte (Grobe Idee: 30x200m2 +15x 500 m2 + 5 x 1000 m2) darstellen.

Publikum:
Es werden sich im Mittel ständig ca. 3.000 Personen (ca. 700 Arbeitsplätze) im Einkaufszentrum aufhalten.

Parkraum und Verkehr:
Der Parkraum muss für etwa 2.000 Autos (Mit Strassen und Regieflächen ca. 40.000 m2) ausgebaut werden.
Zu- und abfliessen wird das Publikum mit etwa 1.000 Personen pro Stunde.
Setzen wir 2 Personen pro Auto an, so sind das etwa 500 Autos, die stündlich zufahren und ebenso 500, die das Zentrum verlassen wollen. Hinzu kommen in den Stoßzeiten morgens und abends ca. 1000/h. Das Verkehrsproblem ist also erheblich und muss daher an erster Stelle gelöst werden.

Man sieht recht deutlich:

Nicht Kleckern, sondern Klotzen ist angesagt.

• Sechste These:
Ohne dass große Teile des Stadtplatzes und des Marktes vor der Stadthalle für den Bau geopfert werden, lässt sich auf dem Gelände zwischen Unterer Bahnhofstrasse und der Stadthalle das erforderliche Gebäude für ein aussichtsreiches Projekt nicht errichten, es sei denn man macht es 4-stöckig über dem Fußgängerniveau, was für die anzustrebende Erlebniswelt nicht günstig wäre. Es stehen hier allenfalls 7.000 m2 Grundfläche zur Verfügung, wo das Doppelte wünschenwert wäre.

Lösungsansatz:
Es muss eine Lösung in einer Dimension gefunden werden, die neue radikale Denkansätze in der Stadtentwicklung erfordern.

• Siebte These:
Germering hat jetzt eine einmalige historische Chance die Germeringer Mitte mit einem zukunftsweisenden, erfolgversprechenden Konzept nachhaltig zu gestalten.

Vorschlag zur Stadtentwicklung: Im Bereich der Stadthalle und der Bibliothek sind schöne Plätze angelegt, die schon in einer gewissen Tradition von den Bürgerrn als ihre Plätze angenommen werden. Diese Plätze (Markt Botchia-Bahn, Spielwiese und Platz vor der Stadthalle) sollen in ihrer Funktion erhalten bleiben. Die jetzt schon dort stattfindenden Aktivitäten wie Markt, Spielfläche, Ereignistage wie offener Marktsonntag des Germeringer Handels, Weihnachtsmarkt mit Verkaufsbuden usw. sind bereits fest etablierte Anziehungspunkte für die Bürger.

Wo soll jetzt aber das große Gebäude für das Zentrum hin?

Da die Autos sowieso unter die gesamte Fläche zum Parken fahren müssen und dort auch die Zufahrt für die Lieferwagen berücksichtigt werden muss, wird praktischerweise der Verkehr, der jetzt auf der Unteren Bahnhofstrasse läuft, gleich vollständig unter dem Zentrum bis jenseits der Landsbergerstrasse hindurch geführt. Damit wird nach Westen hin enorm Raum gewonnen. Wenn man jetzt noch den Mut aufbrächte auch zwei Häuserreihen der westlich von der Unteren Bahnhofstrasse vereinzelt stehenden Häuser mit in das Areal des Zentrum einzubeziehen, dann würde auf dem Niveau des Stadthallenvorplatzes eine so große Plattform (ca. 18.000 m2) enstehen, auf der das oben skizzierte Gebäude des Einkaufszentrums "Germeringer Mitte" mit passender Dimension errichtet werden könnte.
Auf der östlichen Seite wären dann noch die Gebäude der Harfe (Geschäfte und Seminarräume), die dazwischen zur Bahnlinie hin liegenden Häuser (u.a. die Post) und das Gelände um den Kindergarten zum Bau eines Hotels (mit Seminarräumen in der Harfe) mit in die Planung einzubeziehen.
Das Zentrum und die (bereits teilweise bestehende) Umgebung sollten weitgehendst von Fahrzeugen frei als Fußgängerzone in einer Ebene angelegt werden. Das bedeutet, dass der Vorplatz vor der Stadthalle das Niveau der Fußgängerzone bestimmt.
Viele kauflustige Bürger werden sich auch mit der S-Bahn ins Zentrum bewegen wollen. Der Zugang muss also so bequem wie möglich auf dem Niveau der Fußgängerzone möglich sein. Das wird durch eine überdachte Fußgängerbrücke vom Bahnhof über den Kreisel direkt ins Zentrum gelöst.
Der örtliche Individualverkehr wird zunehmen. Die Bequemlichkeit der Bürger wird steigen: das geplante Zentrum muss für jeden Besucher, ohne Staus erwarten zu müssen, problemlos erreichbar sein.
D.h. schlicht und ergreifend: Neben mehreren kreuzungsfreien Zugängen zum Parkhaus unter dem Zentrum muß dort der größte mögliche Parkraum erschlossen werden.

Folgende Beschreibung zur Eröffnung wäre passend:
"Unter dem Zentrum stehen in drei Etagen mehr als 2.000 PKW-Parkplätze zur Verfügung. Aus diesen Parkebenen führen Aufzüge in alle Ebenen des Zentrums. Diese großen Aufzüge dienen gleichzeitig zur Belieferung der Geschäfte aus der ersten mit passender Geschoßhöhe gebauten Durchfahrts- und Parkebene. Vom Auto können die Geschäfte bequem mit weniger als 200 m Weg trockenen Fußes erreicht werden. Dieser Service des witterungsunabhängigen Zugangs zum Zentrum wird auch mit überdachten Fußwegen zu den anderen Örtlichkeiten im Ensembel der Germeringer Mitte wie Bibliothek, Stadthalle mit Theater und Kino, Hotel, Seminarräumen und weiteren Geschäften in der Harfe und zur Post geboten.
Im Gebäude des Zentrums bewegt man sich auf breiten, großzügig angelegten Wegen, an denen rechts und links die Zugänge zu den offen gestalteten Geschäften liegen. Hier sitzt man gemütlich vor den Strassencafés, bummelt zum Schaufensterln und wandert von einem Shop zum nächsten. Hier bietet sich z.B. auch der Raum für die Stimmung belebende Strassenmusikanten.
Neben den vielen Aufzügen aus der Tiefgarage verfügt das Zentrum für Fußgänger über 7 Zugänge von außen. Aus der Ebene des tiefer liegenden Kreisels vor der Bahnunterführung kann die Plattform über Rolltreppen erreicht werden. Und für das Unterqueren der Landbergerstrasse nach Norden wurden die alten Fußgängerunterführungen renoviert.
Mit dem Auto kann die Tiefgarage über 5 Zufahrten erreicht werden.
Aus Richtung München kommend, können PKWs in Höhe am Beginn der Stadthalle nach links in die Tiefgarage abbiegen. Hier zweigt auch die Zufahrt für den Transport von Theaterutensilien an die Rückseite der Stadthalle und die Vorfahrt zum Hotel ab. Höhere Lieferfahrzeuge erreichen die Serviceplattform unter dem Zentrum über den Kreisel in Höhe der Goethestrasse. Hier fahren auch die aus Landsberg kommenden Besucher unter das Zentrum.
Zwei weitere Zufahrten bietet die Durchfahrt der Unteren Bahnhofstrasse, von der nach rechts und links die Parkebenen erreicht werden. Eine weitere Zufahrt für PKWs befindet sich gegenüber dem Postgebäude. Mit diesem großzügigen Konzept wurde das mit dem großen Publikumsverkehr verbundene hohe Verkehrsaufkommen elegant in passende Bahnen gelenkt."

Ausblick:
Ich sehe mittelfristig enorme Potentiale und Chancen für die Neue Mitte, wenn es von vornherein richtig angepackt wird. Die Stadt darf also nicht ein singuläres, kleinmütiges Ereignis mit einigen Geschäften und einem Hotel kreieren und sich dann wundern, dass es nicht funktioniert. Ein durchdachter Stadtentwicklungsplan muss entworfen, Ziele, die zu dem Vorhaben Neue Germeringer Mitte passen, müssen festgelegt und durchgesetzt werden.

Zusammenfassend will ich festhalten:
Viele Dinge wirken auf das Vorhaben Germeringer Mitte ein. Einige sind nur zu erreichen, wenn auch die Randbedingungen stimmen, und dazu gehören:
• Das örtliches Gewerbe durch schaffen von Gewerbegebieten fördern
• Mischgebiete für "sauberes" Gewerbe ausweisen
• Internetkommunikationstechnik (Hotspots im Zentrum und in der Stadthalle) als öffentliche Aufgabe sehen (wie den Strassenbau) und intensiv fördern
• Die Ansiedlung von qualitativ hochstehenden Arbeitsplätzen fördern
• Alle passenden Massnahmen unterstützen, die dem Hauptziel dienlich sind: Auspendlerquote drastisch senken
• Hohen Lebensstandard absichern und ausbauen
• Beherzt den großzügigen Ausbau der Neuen Mitte Germering anpacken
• Nicht Kleckern, Klotzen!